Entwurf eines neues Mietrechtsänderungsgesetz
Der Entwurf „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG)“ ist wohlgemerkt kein vom Kabinett abgesegneter Referentenentwurf, sondern ein Diskussionspapier des BMJ, das in das Gewand eines fertigen Gesetzesentwurfs gekleidet ist. Es liegt den Mitgliedern des BT-Rechtsauschusses vor. Nachfolgend sind die wesentlichen Neuerungen dargestellt:
„Energetische Modernisierung“: § 555b Abs. 1 Nr. 1 BGB-E enthält erstmals eine Legaldefinition der „energetischen Modernisierung“. Der Tatbestand erfasst ausdrücklich sowohl die Einsparung von Primär- als auch von Endenergie und darüber hinaus alle Maßnahmen, die dem Klimaschutz „auf sonstige Weise“ dienen. Die weite Fassung soll Abgrenzungsprobleme vermeiden und „zukunftsoffen“ umfassend auch für bisher unbekannte Techniken gelten. Zur Darlegung der Energieeinsparung sollen „anerkannte Pauschalwerte“ ausreichen, § 555c Abs. 2 BGB-E. Nach § 555b Abs. 2 BGB-E ist der Mieter mit Härtefalleinwänden ausgeschlossen, wenn der Vermieter „rechtlich verpflichtet“ ist, die Modernisierungsmaßnahme durchzuführen – oder wenn der Vermieter auf eine Modernisierungs-mieterhöhung für energetische Modernisierungen verzichtet.
„Berliner Räumung“: Der neue § 885a ZPO-E soll einen gesetzlichen Rahmen für die kostensparende „Berliner Räumung“ schaffen. Dabei beschränkt der Vermieter den Vollstreckungsauftrag auf die Herausgabe. Die vorgefundenen Sachen hat der Gerichtsvollzieher zu Beweiszwecken zu dokumentieren. Der Vermieter kann – nicht muss – sie wegschaffen bzw. bei offensichtlich fehlendem Interesse entsorgen. Dabei soll er jetzt nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haften. Nach einer Verwahrdauer von einem Monat nach Besitzeinweisung darf er sie – ohne Androhung der Versteigerung – verwerten und Nichtverwertbares entsorgen.
„Münchner Modell“: Nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung lässt sich die gesetzliche Kündigungssperrfrist für Umwandler dadurch umgehen, dass eine GbR (oder eine Mieteigentümergemeinschaft) kauft, für ihre Mitglieder Eigenbedarfs-kündigung ausspricht und erst dann umwandelt, BGH, 16.7.2009 – VIII ZR 231/08. Nach neuem Recht soll dieses „Münchener Modell“ nicht mehr möglich sein. Schon die Veräußerung an eine Personengesellschaft löst die Sperrfrist für Eigenbedarfsund Verwertungskündigungen aus (Ausnahme: Familiengesellschaft) § 577a Abs. 1a BGB-E.